Ciclo de Debate CBRE – SCA “Distritos Económicos: Motores del Real Estate”
Bajo la temática“Distritos Económicos: Motores del Real Estate”, se llevó a cabo la 2° Edición del “Ciclo de Debate CBRE – SCA” en la Sociedad Central de Arquitectos. El objetivo del encuentro fue generar un espacio de reflexión y debate interdisciplinar con los principales protagonistas en diferentes temáticas vinculadas a problemáticas comunes de los cinco Distritos Económicos del GCBA, el Distrito Tecnológico (Parque Patricios), el Distrito Audiovisual (Colegiales), el Distrito de Diseño (Barracas), el Distrito de las Artes (La Boca, San Telmo y Barracas) y el Distrito del Deporte (Villa Soldati, Villa Lugano). Representando al Gobierno de la Ciudad participó el Lic. DiegoRadivoy -Director General de Industrias Creativas, Subsecretaría de Economía Creativa y Comercio Exterior del Ministerio de Modernización, Innovación y Tecnología-. Estuvieron en nombre del Consejo Profesional de Ingeniería Civil el Ing. Norberto Pazos – ex presidente de CPIC-, la Arq. María Dujovne -vicepresidente de CPAU y socia del Estudio Dujovne-Hirsch y Asociados-. En representación de la Sociedad Central de Arquitectos asistió la Arq. Carolina Day –Presidente de la Subcomisión de Concursos SCA- y por CBRE Argentina participó la Arq. Mariana Tambussi -Directora de Facility Management-. Los comitentes estuvieron representados por el Ing. Rubén Ward -CEO de la empresa SONDEOS, reubicada en el Distrito Tecnológico Parque Patricios- y como desarrolladores inmobiliarios estuvieron el Lic. Andrés Neumann -NS Desarrollos-, el Lic. Adrián Kaplansky –Grupo Copelle, MOCA Barracas-. También asistieron algunos arquitectos con actividad en los Distritos Económicos, como Juan Pablo Caputo, Carlos Berdichevsky -Berdichevsky y Asociados-, y Darío López – Arquitectonika y PH Urbano-.
La Arq. Mariana Tambussi abrió el evento: “En este momento de madurez de la compañía de negocios inmobiliarios CBRE en la Argentina, entendimos que en todo el proceso de negocio tenemos la oportunidad de conectar diferentes actores, y estos espacios de debate son el espacio ideal para reflexionar juntos. En el negocio inmobiliario hay un desafío social, que es poner en horizontal las necesidades de todos. Más que ciudades inteligentes, queremos generar herramientas para ser ciudadanos inteligentes. Para ello debe haber una mirada 360° del ciclo inmobiliario, desde las políticas de gobierno, pasando por los desarrollos, los clientes que alquilan o compran espacios, los gerenciadores del mantenimiento de esos proyectos, y luego el ciclo comienza nuevamente…”.
Lic. Diego Radivoy: “Estoy a cargo de tres de los cuatro distritos de la ciudad: el de las artes, del diseño y el audiovisual. Estos últimos años han sido muy positivos en términos de políticas de Real Estate para la ciudad, alineadas con planes de obra pública. Ha habido políticas arquitectónicas urbanas muy vanguardistas, como la peatonalización del microcentro, las bici-sendas, la descentralización del Estado, las plazas, hasta lo más pequeño, como el recambio por luminarias sustentables. En ese mismo marco se encuentra la política de distrito, con desarrollos más exitosos como fueron el Tecnológico y Audiovisual, y otros menos palpables por el momento, como el de las artes. La Política de Distritos es muy moderna porque permite que los distintos actores del ecosistema del desarrollo urbano pongan la visión en un barrio, a través de una oportunidad de negocios en barrios que podían hasta entonces ser hostiles, y un compromiso del Estado de acompañar la apuesta de desarrollo de un sector. Entre las asignaturas pendientes, podemos mencionar la logística, principalmente en el Distrito Audiovisual y el de las Artes, cuyo tránsito pesado debe ser trasladado, si bien se depende de un masterplan más complejo. Estamos con la primera ola de inversores y empresas mudadas con trabajadores instalados, esperando una segunda oleada de desarrolladores que sigan acompañando, aunque los distritos ya están consolidados”.
Arq. Maria Dujovne: “Todo desarrollo en Distritos tiene que ir acompañado de normativas, y mientras siga vigente la ley que protege las propiedades anteriores al año 41, será muy difícil que se reactiven. Si el inversor elije una propiedad que esté catalogada, de las que abundan en los Distritos, debe adquirirla y luego iniciar todos los trámites de interpretación patrimonial para ver si se puede hacer un desarrollo edilicio, lo cual implica un riesgo. Es necesario que el Gobierno de la ciudad derogue esta ley para fomentar los distritos, aunque en realidad creo que debe haber un nuevo Código de Planeamiento Urbano, pensando entre todos sobre la ciudad que quisiéramos, pero con la responsabilidad del Gobierno y el poder ejecutivo para establecer la normativa adecuada”.
Ing. Rubén Ward: “Voy al Distrito Tecnológico en Parque Patricios todos los días-donde nuestra empresa tiene dos edificios separados, de oficinas y producción- y constato una realidad que es ver al Distrito partido en dos, siendo el sector sur más complicado, por la logística que aun no se ha mudado, y la inseguridad. Ambas problemáticas deben ser revisadas para generar una segunda oleada de desarrollo, en el marco de una gestión en general muy positiva, pero se debe seguir invirtiendo en desarrollo urbano y social. El gobierno debe seguir invirtiendo en obra pública, comisarías y desarrollo social. En nuestro caso frente a la mudanza, el primer impacto fue la resistencia de los empleados, por la distancia y el cambio, pero con el tiempo vieron los beneficios de la tranquilidad, el menor tránsito y el mejor estacionamiento. Además han mejorado los servicios y hay un incipiente crecimiento del polo gastronómico, pero para quienes buscan vivir cerca del trabajo, hay un fuerte déficit de oferta inmobiliaria residencial”.
Arq. Carlos Berdichevsky: “Considero que aún falta una visión más amplia de los Distritos, ya que si bien generan una facilidad económica real y una capacidad de trabajo interesante, las normativas continúan siendo las mismas. Esto produce una carencia de visión en la trasformación urbana y en la capacidad constructiva. Implica una visión más técnica desde lo urbano y no desde lo comercial-, que acompañe el beneficio económico para las empresas. Por otra parte al disponerse de terrenos grandes, hay una oportunidad de hacer obras de interés arquitectónico pero muy poca flexibilidad de las autoridades de GCBA para conversar sobre morfologías de proyectos para generar edificios notables, y desde ya no especulativos”.
Ing. Civil Norberto Pazos: “Desde CPIC reconocemos todos los avances que se han logrado, pero percibimos que en materia de planeamiento y urbanismo, hay una fuerte carencia de participación de algunos sectores en los organismos oficiales actuales, por lo que el gran esfuerzo proviene del Poder Ejecutivo. Propongo generar un sistema de planeamiento con participación de ciertas instituciones y organismos académicos, que hoy tienen poca participación en el planeamiento general”.
Lic. Andres Neumann: “Hemos desarrollado tres edificios en el Distrito Tecnológico, y nos resultó muy beneficiosa esta articulación entre lo público y lo privado. Vemos la oportunidad de ser pioneros en una zona cuando hay un fundamento fuerte desde lo urbanístico, desde las inversiones de subterráneos, con incentivos de ancla como lo fue la Casa de Gobierno, etc. Creo que además es importante prestar más atención a temas de infraestructura. Los edificios que hacemos generan un negocio más de venta que de alquiler, por la reglamentación de la ley ya que se devengan tantos ingresos brutos que son muy pocos los que pueden alquilar. Respecto a la vivienda en los Distritos, es un mercado que aún no está suficientemente maduro para desarrollar proyectos residenciales ya que se precisan superficies muy grandes para resultar atractivos y además hace falta una política de incentivo fiscal similar al que beneficia a los programas comerciales”.
Arq. Juan Pablo Caputo: “Considero que en los Distritos debería haber una mayor inversión a escala urbana, barrial, en equipamiento y señalética que genere una mayor comunicación y sentido de pertenencia sobre cada Distrito. También considero que las reglamentaciones deberían contemplar aspectos como las energías renovables, que no están reglamentadas claramente, y darle más impulso al Centro de Atención al inversor y la instalación de desarrollos residenciales, aunque creo que la vivienda llegará por masa crítica, cuando aumente la cantidad de empresas instaladas en la zona”.
Lic. Adrián Kaplansky: “Los factores dinero y tiempo son clave para el desarrollo de los Distritos. El entorno ha comenzado a cambiar con la mudanza del Gobierno de la Ciudad, pero aún es preciso que más empresas se instalen. Para ello es necesario generar mayor demanda, más oportunidades, seguir focalizando en buscar un interés específico en los Distritos, más allá de los incentivos fiscales para que empresas se trasladen a la zona. Respecto de los desarrollos residenciales, es muy difícil desarrollar el tema ya que tanto el terreno como la construcción tienen costos muy elevados, a la vez que estas zonas no apuntan a personas con alto poder adquisitivo, aunque apostamos a que podría haber una creciente demanda en un futuro próximo”.
Arq. Darío López: “El Gobierno de la Ciudad generó un buen impulso a partir de las ventajas impositivas para las empresas radicadas en los Distritos, pero uno de los factores fundamentales que falta para consolidarlos es la articulación de créditos blandos, tanto para compradores como para complementar la inversión de desarrolladores. Si hubiera créditos, estas zonas avanzarían con mucha mayor velocidad ya que hay una enorme demanda insatisfecha.
Arq. Carolina Day: “La primera misión de la SCA es construir opinión. Congregar a todos los actores permite que la ciudad crezca con una gestión planificada y consensuada, y no a la deriva. La ciudad puede y debe renovarse, y creo que las políticas temáticas por Distritos son positivas. Debemos considerar una visión global de la ciudad, porque si vemos el Distrito aislado podemos generar irrupciones o conflictos en los barrios aledaños. Una de las oportunidades del Gobierno de la Ciudad es la herramienta del llamado a concurso, como instancia anterior a que se parcele o se defina el código para determinada área. Esto no fue lo que sucedió en Villa Olímpica, donde el Gobierno definió el masterplan y desde la SCA, si bien pudimos concursar los edificios, las macro-manzanas ya estaban diseñadas. Un paso que se debería promover es que los Distritos Económicos y también las áreas urbanas que cambian de destino, como el Tiro Federal, puedan ser sometidos a concursos de planeamiento. Si la SCA pudiera actuar con un concurso desde la instancia de master plan, la estrategia urbana y la buena arquitectura están garantizadas, porque implica la reflexión y libre competencia de toda la matrícula y la selección de las mejores propuestas a cargo del jurado más idóneo”.
Publicado: 13 mayo, 2016
