“Cuándo llegarán las inversiones extranjeras al Real Estate comercial”
Se llevó a cabo la 3° Edición del “Ciclo de Debate CBRE – SCA”, organizado por la empresa multinacional de real estate comercial CBRE y la Sociedad Central de Arquitectos. Con la premisa de debatir sobre el interrogante “Cuándo llegarán las inversiones extranjeras al Real Estate comercial”, se propuso una visión transdisciplinaria a través de la participación de destacados formadores de opinión del sector, entre ellos empresarios de fondos internacionales, desarrolladores, asesores, brokers inmobiliarios y periodismo especializado. Participaron el Lic. Claudio Zuchovicki -Gerente de Desarrollo de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires-, el Dr. Pedro Nicholson -Socio del Estudio Beccar Varela, a cargo del Departamento de Real Estate e Inversiones Hoteleras-, Javier Nahmod -Chief de Real Estate Office en IRSA-, Diego Chevallier-Boutell -CEO y socio de Rukan, compañía de desarrollo inmobiliario que forma parte del Grupo Pegasus- y Pablo Ortega -Editor de Revista Apertura y Director del suplemento Real Estate de El Cronista Comercial. Como representantes de los organizadores, asistió por parte de la Sociedad Central de Arquitectos el Arq. Marcelo López –empresario desarrollador y socio del estudio de arquitectura Arquitectonika- y por CBRE Argentina participaron Iván Jackson -Soluciones Globales de Workplace – y Eduardo Di Buccio -Gerente de Investigación de Mercado–.
Claudio Zuchovicki: “Tengo una visión positiva de la situación económica y creo que estamos viviendo los tres peores meses de los próximos 4 o 5 años. En primer lugar por el contexto internacional que juega muy a favor de la Argentina, en segundo término a nivel regional, que tiene un crecimiento lento como para alentarnos, pero no tanto para que suba la tasa de interés de golpe y eso nos perjudique. Además los número 1 de las empresas de la región reflejan ser más pro mercado y con una merma en la enorme fuga de capitales que hubo entre 2011 y 2015, que abrió a los ingresos de capitales nuevamente. Creo que ante cada pedido de dinero de la Argentina, tenemos cinco veces más de ofertas. Hoy hay más dólares que demanda de dólares. El riesgo país argentino está por debajo que Brasil y que el promedio de Latinoamérica, carísimo con respecto al mundo, baratísimo con respecto a nuestra historia y de bajo costo con respecto a la posibilidad de crecimiento de la Argentina. La Argentina es muy barata, no en términos de m2 inmobiliarios, pero si en líneas generales –comprar todas las empresas del país costaría cerca de 92 mil millones de dólares -, por lo que el país no es caro por el potencial que tiene. Hoy es un país todavía fronterizo -por ello desde 2009 no recibe inversiones- pero creo que pasará a ser emergente este año y traerá una nueva calidad de inversores, de fondos de largo plazo, institucionales. Toda economía tiene cuatro motores: consumo, gasto público, inversiones y exportaciones. En los últimos años se focalizó en consumo y gasto público. Él exceso de consumo hizo que no haya más stock –reservas, energía, infraestructura, etc.-, por lo que viene una época de producción e inversión. Necesitamos generar una moneda a largo plazo y un cambio impositivo fiscal para que las inversiones vuelvan a apostar.”
Eduardo Di Buccio: “El departamento regional de CBRE realizó en enero de este año una encuesta global de intenciones de inversión, en este caso focalizada en América Latina. Las expectativas son positivas respecto a las adquisiciones y a la actividad en capital markets. El 80% de los encuestados cree que las adquisiciones van a superar la venta de activos inmobiliarios de oficinas y espacios comerciales en América Latina. Los inversores tienden a inclinarse hacia las oficinas en relación otros productos como centros comerciales. Notamos un gran incremento en cantidad de adquisiciones para este año en relación al anterior y con mayor porcentaje de inversores institucionales. Más del 70% de los encuestados ha decidido invertir en la región en este año”.
Iván Jackson: “Desde CBRE Argentina, notamos que a raíz de los últimos cambios de rumbo en políticas económicas, hay mayor interés de inversores extranjeros en el país, que por ahora no se traduce tanto en transacciones específicas como en consultas y visitas. Si bien tenemos buenos indicadores para mostrarles a los fondos, todos tienen las mismas preocupaciones con respecto a las particularidades del mercado argentino: ciclos económicos cortos –de 10 a 12 años- y leyes de alquileres que son muy favorables a los inquilinos generando poca previsibilidad a los fondos, por la posibilidad de terminar el contrato a los seis meses. Igualmente ven al mercado argentino como importante en la región, y eligen al país para instalar sus centros regionales por los muy buenos y baratos recursos humanos, generando un mercado creciente de inquilinos para edificios corporativos de clase A+. Podría crecer más si tuviera ciclos no tan cortos y con mayor previsibilidad -ayudaría un marco legislativo más favorable-. Además hay una demanda insatisfecha de plantas de oficinas de 2.500 a 3.000 m2 en edificios de clase A, porque la mayoría de los que se construyen son de plantas de entre 800 y 1.500 m2. Las empresas internacionales buscan grandes plantas para generar operaciones más eficientes, y por eso comienza a tener mucho éxito el reciclaje de antiguas fábricas o depósitos en desuso en zonas como Barracas y el Distrito Tecnológico.”
Pedro Nicholson: “A partir de agosto del año pasado comenzó a regir el nuevo Código Civil y Comercial, pero aún no hay jurisprudencia formada, solamente doctrina y los abogados estamos en este momento queriendo interpretar por ejemplo, las diferencias con la antigua Ley de locaciones Urbanas. Se sostenía que esa ley era de orden público -por lo que nada podía modificarse-, y el locatario podía a los 6 meses terminar el alquiler con una penalidad bastante baja, lo cual para los inversores extranjeros era una locura. El nuevo código en ningún lugar respecto a alquileres dice que sean de orden público, lo cual se podría generar una jurisprudencia diferente. El nuevo tratamiento de alquileres se mejoró bastante ya que antes el máximo era 10 años y el nuevo código establece un límite de alquiler para vivienda de 20 años, para comercio de 50 años. El nuevo código en cuánto al real estate es mucho más moderno, incorporando también el derecho real de superficie, que genera mayor seguridad jurídica para los inversores extranjeros. Además buscan tener una salida del negocio, sino no invierten, como sucedió en Argentina con el Cepo y el Corralito. Mientras que hasta el 2015 en materia de Real Estate estuvo bastante parado, desde hace varios meses en el estudio estamos viendo mucho interés de los fondos, algunos ya llegaron, otros están analizando y hay varios en negociaciones”.
Javier Nahmod: “En los centros comerciales de IRSA hoy no vemos aspectos alarmantes o desalentadores, continuamos teniendo demanda y se empiezan a asomar marcas que hasta ahora salteaban Argentina. Venimos de un periodo donde casi el único motor fue el consumo, con muchas variables desordenadas, por lo que puede ser un proceso necesario cierto ajuste y retracción. Si bien en IRSA tienen más peso los centros comerciales, tenemos muchos proyectos para sumar m2 en oficinas, por lo que en los próximos años es probable que se balanceen ambos negocios. Este año estamos lanzando dos edificios de oficinas, como el complejo al lado del DOT, donde ya tenemos el 100% alquilado gracias al atractivo del lugar, al mercado y a la calidad del producto. En el nuevo ciclo económico observamos una demanda que supera cuatro veces la oferta, incluso previo al arreglo con los holdouts. Respecto de los fondos extranjeros, en el anterior ciclo esas inversiones no existían, y ahora sí, lo cual nos permite acelerar nuestros planes, que nunca cesaron, ya que inauguramos shoppings en 2013 y 2014. Tenemos proyectos mixtos muy ambiciosos en Córdoba y en Rosario, por ejemplo, donde podríamos captar inversión extranjera”.
Diego Chevallier-Boutell: “Creo que se vienen tiempos de reactivación para Argentina. Desde Rukan empezamos a ver más consultas y por espacios más grandes de oficinas -que la oferta no tiene aun- y en los centros comerciales, si se ven los ratios de Argentina en relación a la región, tenemos mucho para crecer. Desde fines del año pasado venimos recibiendo consultas semanalmente de los diferentes grupos desarrolladores. Pero si el Gobierno quiere fomentar el desarrollo inmobiliario sobre todo en plataformas de renta, debe pensar en un esquema impositivo más atractivo y previsible, donde la ley de alquileres puede ser un plus, pero antes hay que revisar variables más riesgosas, como es el tema de una salida lógica. El mercado de capitales, en los últimos 10 años devolvió más metros de los que absorbió, será un sector que resurgirá en los próximos años. Los fondos de inversión con los que contamos hoy en Pegasus son los que vienen invirtiendo con la compañía activos financieros. El formato de inversión depende del tipo de activo, pero en general tratan de correrse un poco del riesgo del desarrollista, buscando un retorno razonable y una salida. Creo que falta reglamentar un poco más que instrumentos reglamentan la inversión.”
Marcelo López: “Con las inversiones que llegaron en el anterior período de gobierno no nos fue bien, ya que se fueron y realmente no dejaron una matriz productiva, que es lo que necesita el país. Creo que un punto fundamental es repatriar los capitales de los argentinos, lo que percibo que viene sucediendo en los últimos meses. Esa es una señal concreta para que quieran venir a invertir y también es necesario que puedan salir rápido. Actualmente vemos panoramas totalmente diferentes en las diferentes áreas en las que estamos haciendo desarrollos. En zonas tradicionales como Belgrano, Núñez, en el término de un mes ubicamos todos los fideicomisos inmobiliarios. En la zona sur va más lento y en el último mes se paró la venta totalmente. Sin embargo desde hace años nos animamos a ir al sur e hicimos 7 emprendimientos en Barracas de proyectos mixtos donde nos ha ido muy bien por la tendencia de traslado de empresas de sus antiguas locaciones hacia estos grandes edificios de 20.000 a 25.000 m2, como los que estamos haciendo en el Distrito Tecnológico, que también tienen el atractivo de los beneficios impositivos.”
Pablo Ortega: “A modo de resumen periodístico, destaco que todos piensan que el año que viene vamos a estar mejor que hoy, porque el mercado internacional va a jugar a favor y las tasas van a seguir bajas. Este contexto generará un giro hacia el mercado y eso va a beneficiar a América Latina y en especial a Argentina. Hay fondos de Estados Unidos que van a buscar retornos en mercados emergentes y el país se puede favorecer en sectores como el real estate. Los fondos extranjeros empezaron a generar consultas y a llegar, pero tienen dudas como la salida, la seguridad jurídica, el clima de negocios más la previsibilidad a largo plazo y el tema impositivo. Ha sido un pensamiento común de este debate que si todos creemos que la economía del país va a mejorar, por lo menos no se desinvierte y finalmente se estará mejor por aquello de la profecía autocumplida. Y que por la misma razón, las inversiones extranjeras van a demorar en llegar lo que nosotros tardemos en convencerlos”.
Publicado: 30 junio, 2016
