¿Cómo reducir costos de operación edilicia en las empresas?
En el reciente Encuentro de Debate CBRE SCA, organizado por la empresa multinacional de real estate comercial CBRE y la Sociedad Central de Arquitectos, once panelistas abordaron en cadena de valor una problemática candente y coyuntural del Facility Management, formulada bajo el interrogante “¿Cómo reducir costos de operación edilicia en las empresas?”. En representación de la gestión pública e institucional, estuvieron la Arq. María Constanza Sacchet -Asesora de la Agencia de Protección Ambiental, APRA-, el Ing. Carlos Grinberg –Presidente de AGBC Argentina Green Building Council y director de Grinberg Ingenieros Consultores-, y el Arq. Fernando Boustani -Miembro fundador de IFMA Institute Facility Management Association, Coordinador del Programa Ejecutivo Facility Management & Corporate Real Estate de UP y Gerente de Operaciones en AVN-Nordelta-. Como desarrolladora inmobiliaria, fue convocada la Arq. Liliana Altman -vice presidenta ejecutiva de Altman Construcciones-, y como expertos en Facility Management de grandes empresas, el Lic. Gustavo Mendoza -Procurement & Facilities Manager de Globant Buenos Aires-, Ariel Barrios -Assistant Vice President en Deutsche Bank- y Guillermo Ayala –Facility Manager de Claro-. En representación de CBRE Argentina participaron el Dr. Pablo Manes Marzano -Director de Advisory & Transactions Services- y las arquitectas Vanesa Pirani -Directora de Enterprise Facility Management- y Karina Gorena -Senior Manager de Enterprise Facility Management e Ingeniería para la cuenta American Express-. Como periodista especializado participó Pablo Ortega -Editor de Revista Apertura y Director del suplemento Real Estate de El Cronista Comercial-.
Arq. María Constanza Sacchet: “Desde este gobierno estamos enfocados en desarrollar políticas de sustentabilidad aplicadas a la construcción, porque el 33% del gasto energético se genera en los edificios. De ese porcentaje, el 40% es consumo energético para acondicionamiento térmico -calefacción y refrigeración-, por lo que las leyes en vigencia se concentran en esto, exigiendo muros con determinados valores de transmitancia, que permitan el uso eficiente y el ahorro de energía. También la Ley de Techos y Terrazas Verdes, aún sin aplicación, brinda una gran capacidad de aislación térmica. Impulsamos también una Ley de Acumulación de Agua para utilizar y reutilizar aguas grises, que se denomina Techo Azul o Techo Celeste. Algunas normativas no están aún en aplicación, y entiendo la preocupación actual de los privados en la exención impositiva. Es por ello que estamos trabajando en premios de derecho de construcción, aunque aún no tenemos aprobación. Más allá de obtener este beneficio impositivo tenemos que tener real conciencia de los beneficios ambientales, generar un cambio básicamente cultural, ya que como ciudad tenemos una cultura muy atrasada en el cuidado del medioambiente, tanto en el control de emisiones de carbono como en la eficiencia energética. Además, la amortización de inversiones en construcción eficiente, que hasta 2013 era entre 13 y 18 años, actualmente se recuperará entre 4 y 5 años, por los ajustes a tarifas reales de gas y de luz. Por otra parte, contamos con certificaciones internacionales ya instaladas en el medio local como LEED, pero desde el Gobierno queremos adaptar normas a nuestro entorno de país y posibilidades, por lo que estamos trabajando en un sello que requerirá también de un tiempo para la implementación”.
Dr. Pablo Manes Marzano: “En CBRE cubrimos todo el proceso que hace al ciclo de elección y operación de un inmueble corporativo, con nuestras tres áreas de negocios -Advisory & Transaction, Project Management y Enterprise Facilities Management-. Iniciamos la relación entre la empresa, los individuos y espacios, en el área de Advisory, que implica la búsqueda, el análisis previo y negociaciones hasta llegar a la transacción, la decisión; luego tenemos la posibilidad de incorporar el servicio de Project Management, para determinar si la planta es o no eficiente y permitir hacerla operativa; y finalmente Enterprise Facilities Management, un área clave a cargo de la operación del espacio. Últimamente suele suceder que un cliente nos solicita buscar un edificio, llega al sector de Advisory & Transaction y dice “vamos a competir, denme alternativas y comparemos rentas”, y en ese momento les explicamos que la renta puede ser aproximadamente un 30% de todos los costos que tiene una empresa a lo largo de su ciclo. Para saber cómo la etapa final de costos nos va a influir en la toma de decisión inicial, CBRE genera información en gran volumen y calidad que nos ayuda a aprender y actuar como un GPS de un programa, que después nos permite utilizarla y elegir una ruta a tomar a partir de las herramientas disponibles.”
Arq. Vanesa Pirani: “Nuestra área de Enterprise Facility Management representa problemáticas como el gasto, donde resulta muy difícil defender inversiones iniciales para el ahorro energético. Los retornos de las inversiones son a muy largo plazo y difíciles de explicar, por no contar con una legislación que acompañe. Debemos desarrollar nuestro rol de Facility Managers con métricas, contrastando gastos con inversiones iniciales para ahorros a futuro, dentro de una problemática compleja, porque no es lineal. Los drivers principales a considerar para la eficiencia energética en un inmueble corporativo son el diseño, la población, su proyección de crecimiento -que muchas veces no se tiene en cuenta-, y por último la actividad, porque el mal uso de los edificios resulta en deficiencia. Por otro lado, desde la Sociedad Latinoamericana de Facility Management estamos impulsando una certificación profesional local de nuestra actividad y estamos en relación directa con Brasil, que ya tiene desarrollada una certificación similar”.
Guillermo Ayala: “En la empresa Claro hicimos un estudio de consumos energéticos en centros de atención al cliente y edificios de oficinas, donde el primer porcentaje de consumo fue coincidente con el que planteó la Arq. Sacchet, el aire acondicionado, con porcentajes de un 40% sobre el total de gastos. Las acciones que tomamos para la eficiencia térmica apuntaron a lograr mejores aislaciones, a cambiar equipos de aire acondicionado, a incorporar temperaturas de media estación y a manejar los horarios, logrando desde estas medidas mejoras de hasta un 8% de ahorro de energía. El segundo consumo fueron los equipos informáticos, como PCs de escritorio, impresoras, -e alrededor de 35%- mientras que el resto resultaron por la iluminación y consumos menores. En lo que respecta a la informática, se trabajó en la concientización sobre el apagado de los equipos informáticos junto con el área de comunicación, donde se diseñaron mensajes para enseñar cómo se debe vivir un edificio. Muchos de las soluciones para generar ahorro, como la iluminación LED, no pueden ser justificadas exclusivamente desde el lado del repago, sino también desde políticas de RSE”.
Ariel Barrios: “El área de Facility Management de Deutsche Bank participa de decisiones globales en relación a cuestiones edilicias, y lo que siempre buscamos en la visión de la operatoria es tener ahorros de consumos, más allá de los cuadros tarifarios de cada coyuntura. Los contratos que se firman con empresas externas de Facility Management se vinculan con metas de ahorro que se tienen que lograr a nivel global, regional y local, e implican penalidades, o no, cuando cobran el servicio. En Argentina debido a la realidad inflacionaria nos ha resultado más difícil sostener buenas prácticas de ahorro de energía, y además en caso de tener que construir nuevas oficinas, querríamos adquirir la certificación LEED, aunque allí entran en la discusión los sobre costos de inversión inicial”.
Lic. Gustavo Mendoza: “La empresa argentina Globant cuenta con más de 6.000 empleados en más de 30 países y todas las actividades de aprovisionamiento así como del mantenimiento general de las oficinas se realiza con un equipo que lidero de 35 personas en todo el mundo. En cada país, la empresa busca perfiles profesionales que nos permitan crecer en conocimientos de Facility Management y que puedan ser aplicados a las experiencias de expansión. Además, fue necesario adquirir empresas para acelerar este proceso y cada vez que lo hacemos necesitamos llevar allí nuestra cultura, porque como empresa de tecnología, consideramos muy importante este aspecto para retener a los empleados. La operación de la oficina está muy relacionada con lo que la empresa quiere transmitir, estamos innovando constantemente y la eficiencia energética resulta un tema clave, aunque para el día a día de los empleados, las prácticas sustentables no resultan a veces cómodas. Siempre que se pueda, es importante participar desde el diseño arquitectónico de un edificio para una reducción sustancial de costos”.
Ing. Carlos Grinberg: “La actual crisis por el aumento de tarifas energéticas brinda a la vez una oportunidad para que se escuche más la voz de los Facility Managers, quienes no están en el diseño sino en la operación. Hay un enorme campo profesional no solo para los nuevos edificios en los que se busca la certificación LEED, sino en optimizar la cartera inmobiliaria y hacer más eficientes los edificios existentes, que representan el 90% o 95% de la cartera. En cuanto al costo de un proyecto sustentable, vale destacar experiencias concretas de empresas desarrolladoras como RAGHSA, que al certificar LEED sus edificios Madero Office y Belgrano Office, analizaron que el incremento en la inversión inicial fue de solamente de un 6% a un 7%. Otro tema positivo en Argentina es la próxima reglamentación de la Ley de las Energías Renovables, ya que el país deberá contar con el 8% de su generación eléctrica provista por el viento, el sol o las pequeñas centrales hidroeléctricas, entre otras fuentes. Los Facilities Managers tendrán que contemplar este marco normativo, porque los edificios que consuman más de 300 kW van a tener que contar con energías renovables.”
Arq. Liliana Altman: “En 2015 inauguramos el edificio Altman Eco Office calificado por primera vez en Argentina y en quinto lugar en LATAM con la distinción Leed Platinum. Pero cuando lo desarrollamos, no nos focalizamos en el recupero de la inversión, ya que sabíamos que no íbamos a obtener una rentabilidad mayor, sino que queríamos hacerlo por orgullo empresarial y para brindar un beneficio a la ciudad. Hoy sí nos interesa tener un beneficio impositivo importante, porque creo que lo merece y porque finalmente han subido las tarifas antes subsidiadas. La inclusión de terrazas verdes, según la legislación, debería devolvernos el 20% de ABL, pero la ley no está instrumentada y no hemos obtenido este beneficio, ni tampoco lo hemos obtenido por lograr un 50% de ahorro de agua y un 28% de ahorro energético, gracias a la calidad de los artefactos y la inclusión de paneles solares”.
Arq. Fernando Boustani: “El gran disparador del cambio hacia la eficiencia energética será ahora que las tarifas empezarán a valer lo que corresponde a niveles regionales. Ni la ley, ni la cultura generan los grandes cambios, cuando el negocio te muestra otra cosa. Sin embargo en Nordelta hemos impulsado con éxito acciones de los vecinos para que la construcción sea sustentable. Pero no partiendo de una ecuación de consumo sino desde el medioambiente y la calidad de vida”.
Arq. Karina Gorena: “El Facility Manager tiene la capacidad y la responsabilidad de enseñar a trabajar en forma interdisciplinaria, para encontrar las mejores soluciones energéticas interactuando con los distintos especialistas y para generar continuamente el cambio cultural. CBRE ha desarrollado procesos muy importantes en Argentina, generando en el mercado local una visión de gran experiencia en el rubro, que permite entender la necesidad de cada cliente y donde la clave reside en la interacción e integración del mayor espectro de especialistas”.
Pablo Ortega: “Creo que el cambio cultural sobrevoló todo lo debatido hoy, desde el rol clave del Facility Management y las empresas, más allá de la ecuación de mayor inversión, ahorro y amortización en el tiempo. Además, es preciso que el Gobierno escuche los reclamos de los desarrolladores acerca de generar el marco legislativo que impulse los cambios en la forma de construir y operar edificios, pero a la vez concretar la instrumentación de estímulos impositivos a quienes incorporan medidas de energía más eficientes y sustentables”.
