Arquitectura, economía y ecología, factores claves del negocio hotelero
El negocio hotelero está cambiando, dando un lugar central al poder de la marca, de las experiencias y emociones. En la transformación de la arquitectura hotelera, se destaca la flexibilización de los espacios, acorde con la velocidad del cambio en los modelos de negocio. Además toman un rol preponderante la tecnología, la sustentabilidad y el co-diseño en equipos multidisciplinares. Estos fueron algunos de los temas clave en el doceavo encuentro del Ciclo de Mesas Redondas SCA-Hunter Douglas “Hoteles: Arquitectura, economía y ecología”.
El edificio hotelero como activo económico del negocio
Arq. Héctor Assaf –socio de la empresa Río Grande y de la cadena de hoteles en NOA La Comarca S.A.-: “Tener una fórmula de éxito en la actividad hotelera es difícil, porque es un negocio donde la tasa de retorno sobre la inversión es moderado. La hotelería en el país está pasando por una meseta, con factores complicados como el valor del dólar, pero una vez que Argentina se estabilice económicamente tenemos un gran futuro por delante. Hay mucho por hacer, si se apunta y apuesta a hoteles de alta gama donde haya un mayor flujo de huéspedes, más allá del valor del dólar. Entre nuestros proyectos, buscamos construir siguiendo la metodología de producción regional. Por ejemplo, el hotel La Comarca en Purmamarca está realizado en adobe, y la característica especial es que se desarrolló como un diseño andino, como un pueblito con una plaza central. Creemos en una hotelería regional que busca recrear cada lugar y sus arquitecturas. Un buen negocio hotelero debe considerar la inversión en el proyecto como un alto valor agregado. El empresario hotelero debe comprender la importancia de invertir en confort y servicios al usuario, en espacios verdes, en áreas comunes, en buenos materiales, y en medidas de sustentabilidad, sobre todo en climas desfavorables.”
Arq. Bernardo Miguens -Socio del Estudio Herrmann & arquitectos asociados- : “Es difícil lograr que propietarios y constructores comprendan que a medida que uno aumenta la inversión inicial, la satisfacción de los huéspedes es directamente proporcional. Es decir, elevar el valor de construcción hará que el producto final sea mejor y el mantenimiento más eficiente. Por ejemplo, actualmente estamos desarrollando un hotel sindical en Mar del Plata, de 6.000m2, que debe enfrentarse a problemáticas de fachada por la corrosión, generada por el mar y el viento. Es necesario que en el momento del proyecto de un hotel se piense siempre y en cada detalle de diseño en la sustentabilidad económica. A los hoteles les falta flexibilidad y dinamismo, el mundo cambió mucho y seguramente cambie más, por lo que hay que estar preparados para esos cambios permanentes.”
Arq. Sebastián Piana -Director del Estudio DPA&D-: “Cuanto mayor es la inversión, se debe contemplar un proceso de mayor intensidad e interacción con una mayor cantidad de actores, para contemplar toda la información posible antes de comenzar a construir la obra. La variable más sensible del diseño son las habitaciones, ya que abarcan aproximadamente el 70% de la inversión. Una variable clave de diseño es saber qué cantidad de habitaciones y que superficie tendrán. La habitación es un factor fundamental como parámetro a considerar para definir cuánto se cobrará la noche. Equipar una habitación en un hotel 5 estrellas puede costar desde USD $30.000. Hay una cuestión invisible al usuario, que los hoteles son fábricas sin humo que funcionan 24 x 7. Existen sistemas de calefacción, lavandería e instalaciones en continuo funcionamiento, por lo que tienen que estar diseñadas para funcionar eficientemente. Luego son los gerentes de los hoteles quienes deben hacerlos facturar, haciendo rendir cada m2 del hotel lo mejor que puedan. Necesitamos cada vez más de hoteles que se adapte a los cambios, al costo de inversión y el retrofit.”
Arq. Eduardo Di Clérico -Socio en PfZ Arquitectos-: “El proceso de diseño y construcción de un hotel es el gran ejemplo de la importancia de integrar en equipo a toda la cadena de valor, desde inversores, asesores, arquitectos e ingenieros, interioristas, constructores, técnicos, el operador y sus gerentes de cada área, etc. Recientemente se inauguró el Alvear Icon Hotel & Residences en Puerto Madero, una obra que fue un gran desafío para nuestro estudio, y buen ejemplo de trabajo en equipo dentro del ámbito local. El hotel cuenta con 34 pisos y 159 habitaciones, de las cuales 10 son suites, un centro de convenciones de 1.500 m2 para 1.200 personas, un área de negocios y 50 residencias con todos los servicios del hotel que marcaron récord de venta en su valor -10 mil usd por m2- Además, desde la ingeniería se necesitó ir 50 m bajo tierra e incorporó tecnología muy avanzada en servicios. Mantener el equilibrio en el grupo fue un proceso complejo, ya que dado el alto grado de profesionalización que tiene la empresa, hay gran cantidad de gerentes con diferentes miradas dentro del equipo propio del grupo Alvear. En este marco, es necesario encontrar un liderazgo equilibrado, donde todos contribuyan y tomen el valor que realmente tienen. El proyecto de un hotel debe pensarse como el guión de una película, como una historia donde el proyectista junto al equipo deben guionar cómo quiere ser atendido el huésped, la experiencia y los amenities.”
Arq. Mónica Spodek -Titular en Spodek Arquitectos-: “Los criterios de sustentabilidad económica son imprescindibles en el proyecto arquitectónico. Por ejemplo es necesario contemplar que el mantenimiento del hotel sea local y disponer de servicios post venta de los materiales y sistemas dentro de la ciudad, o lo más cerca posible para que todo pueda refaccionarse rápidamente. Desde el diseño interior, para bajar los precios es recomendable utilizar materiales durables y que tengan un envejecimiento noble. Lo más importante en la etapa de proyecto es la participación de equipos que luego operarán el hotel, como el jefe de mantenimiento. El buen diseño implica ofrecer soluciones funcionales y flexibles, donde un mismo lugar sirva para una recepción, una clase, convención, evento o desayuno. En el caso de los restaurantes, para lograr que personas que no se hospedan en el hotel lo elijan, es necesaria una entrada diferenciada desde la calle. Las nuevas marcas de hoteles están apostando mucho a los Millenials, y para ello buscan un relato. Hoy hay muchos programas tecnológicos que permiten detectar datos de usuarios frecuentes, para que al regresar al hotel sus gustos y preferencias estén registrados y se sientan reconocidos.”
Nuevos modelos de negocio hotelero
Arq. Federico Rhodius -Gerente en Grupo Monarca-: “Antes se pensaba muy al final de un desarrollo inmobiliario la posibilidad de incorporar un hotel, pero ahora en Grupo Monarca se está contemplando como un tema ancla y un gran disparador para potenciar programas mixtos. Es necesario que el layout del hotel tenga flexibilidad para el mejor armado de un negocio, que arranca de una manera y puede terminar de otra. Siendo inversores, concebimos desarrollos de largo plazo, por lo que debemos considerar los costos de mantenimiento. En definitiva, apostamos al negocio hotelero como una inversión inicial que creemos se volcará a los precios y que económicamente nos conviene.”
Arq. Sebastián Piana -DPA&D-: “El tradicional hotel de cadena representa hoy un segmento muy pequeño del mercado. Actualmente las cadenas pueden tener siete segmentos distintos de público dentro del rubro upper-scale. Si no se aggiornan y se adaptan a cada público, quedan afuera. Marriot, por ejemplo, hoy tiene 30 marcas, además hay hostels en upper-scale que funcionan muy bien. En mi opinión, AIRbnb –bed and breakfast- es un jugador disruptivo del negocio, un nicho más, un nuevo Brand de todo este universo. No todo cliente tradicional de hotel probará esta modalidad UBER con viviendas privadas, esa decisión depende de los servicios que busque. El Condo hotel o Flat por su parte, es un modelo que busca gestionar la renta de una manera diferente, pero que en un punto se apalanca con el desarrollo del hotel, como sucede con los usos mixtos, donde el establecimiento se administra como un ancla de un negocio mayor”.
Arq. Mali Vazquez -Gerente de Relaciones Institucionales en Dypsa-: “Desde Dypsa actualmente estamos trabajando en dos desarrollos en la ciudad de Neuquén y otro en Mar del Plata. Por un lado Wenelen Executive Hotel en Vaca muerta y Wenelen Executive Offices & Hotel, un proyecto de usos mixtos que incluye un hotel de 10.000m2 en el nivel superior y un volumen de 3.800m2 de oficinas en ocho plantas. En Mar del Plata, por su parte, estamos participando en el desarrollo del Hotel Panorama en Punta Mogotes, de 9000m2″
La ecuación ecológica y económica
Arq. Sebastián Piana -DPA&D-: “En un hotel la sustentabilidad está muy vinculada con la buena arquitectura del proyecto, y las normas solo dan un parámetro y una constatación, una estandarización general. En el caso de Sheraton Reserva do Paiva en Brasil trabajamos con los sistemas de certificación LEED y Procel – programa que supervisa el uso racional de la energía, tanto en procesos, equipamiento y funcionamiento del hotel-. Incorporamos terrazas verdes, reutilización de agua de lluvia, dentro de certificaciones al máximo nivel para lograr no sólo consumir menos energía sino generar menos residuos. Hay un beneficio económico, pero requiere una inversión inicial mayor y es por ello que desde el gobierno deben existir incentivos para lograr que los proyectos apunten a eso. Tal es el caso de Brasil, donde las tasas de interés son más bajas si la construcción es sustentable”.
Eduardo Di Clérico -PfZ Arquitectos-: “Fuera de las normas LEED, lo hoy llamado sustentabilidad es lo que siempre existió, es decir, hacer las cosas bien y pensar inteligentemente una obra.”
Arq. Santiago Abatedaga -Estudio Abatedaga Arquitectos, de Córdoba-: “En la provincia de Córdoba, el Gobierno acompaña y promueve el desarrollo de la hotelería, una industria muy importante para la provincia. En Villa Carlos Paz, donde en verano la ocupación hotelera llega al 90%, desde nuestro estudio remodelamos el hotel Alpre de dos estrellas con 40 habitaciones, que tuvo como particularidad su posicionamiento a través del diseño, aun siendo de categoría estándar. Para ello, intervinimos las fachadas con los productos screenpanel perforado y quadrobrise 40 60 de Hunter Douglas con el fin de lograr un mayor atractivo y el resultado fue muy exitoso, logrando incrementar considerablemente el nivel de ocupación. En hoteles pequeños, que no pueden crecer en espacio o servicios por la cantidad de m2 para aumentar su categoría, hacer una inversión inicial en fachadas genera una gran diferencia a la hora de elegir ese hotel u otro, más aun teniendo en cuenta que las reservas se hacen cada vez más por e-comerce. Del huésped se puede aprender mucho de lo que será el hotel que se viene: más amigable, más sustentable, con más valor agregado en diseño. Además, las redes sociales se convirtieron en un factor clave, si tenemos comentarios negativos hay que lograr revertirlos. El turista a través de las redes puede elegir y reclamar, es el nuevo libro de quejas. Considero que este nuevo canal permite conocer aproximadamente el 80% de los problemas actuales del hotel y permite definir qué mejoras son necesarias. Por ejemplo, la habitación tiene que ser confortable y tecnológica, el baño funcional, hay que generar sensaciones y trabajar en un concepto. Esa acción- reacción que le genera al usuario cuando ingresa es clave, y es necesario conocerla.”
Arq. Maria Lambach –Gerente de Producto Arquitectónico en Hunter Douglas Argentina-: “La hotelería es la industria con mayor inversión en fachadas. En el caso de los hoteles boutique es donde más se ha trabajado con fachadas y segundas pieles, ya que se busca la personalización, mostrar una imagen diferente y tematizada. En lo que respecta a los parasoles, su incorporación es muy importante ya que el gran problema de la mayor parte de Argentina es el sol, y no el clima frío. Es clave trabajar con un conjunto de asesores para lograr la óptima aislación térmica desde las envolventes”.
Arq. Sebastián Piana -DPA&D-: “Los hoteles como tipología de edificio y producto tienen que perdurar en el tiempo y verse actuales. Se trata de evitar las modas, saber detectarlas y diferenciarlas de las tendencias –que se convertirán en un clásico-. En proyectos de cierta envergadura desde que se inicia un proyecto hasta que se concreta pueden pasar tres o cuatro años, y los parámetros que estás juzgando y viendo hoy no serán los mismos que cuando la obra esté finalizada, por lo que es crítico definir las tendencias. Nosotros pensamos que lo que estamos diseñando son experiencias, y son diferentes y son múltiples, la persona que está yendo por negocios necesita otros servicios que quien está por turismo. En definitiva, el éxito está ligado al usuario y la experiencia que busca y los hoteles buscan captar eso bien específico.”
