Presencia de la SCA en la Audiencia Pública sobre el Código Urbanístico
INFORME PARA AUDIENCIA PÚBLICA 7/9/2020
Modificación del Código Urbanístico, es un trabajo realizado en combinación entre la Comisión de Medio Ambiente y Planeamiento y la Comisión de Ejercicio Profesional
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(Nuestro informe se encuentra desde el minuto 43:38 al 54:31)
1. EL CONTEXTO. PROBLEMAS DE BASE. EL CUR APROBADO.
El texto aprobado en primera lectura sobre modificación del CUR se refiere a aspectos puntuales que no implican cambios fundamentales en su concepto.
Los problemas señalados por la SCA, en el momento de la aprobación original, siguen vigentes.
El problema básico consiste en que el Código Urbanístico (CUR) debería establecer las normativas de un modelo de ciudad deseada que no existe, porque el Plan Urbano Ambiental (PUA) , que nació con carencias importantes al no tener un Modelo Territorial, no ha sido actualizado en los doce años desde su aprobación, por lo cual el CUR se limita, básicamente, a tratar de “homogeneizar” el perfil de la ciudad, eliminando el FOT como causa principal de las disrupciones morfológicas. El CUR divide a la ciudad en Unidades de Sustentabilidad, término derivado del modelo territorial de Salvador Rueda que no fue aplicado. Este definía parámetros para calificar las sustentabilidades de cada distrito y en el texto del CUR se limita a fijar alturas máximas y mixturas de uso propuestas.
No hay tampoco programas específicos ni lineamiento estratégicos para las diferentes zonas de la Ciudad, ni establece la metodología para el proyecto y la eventual venta de las tierras públicas, que es un bien estratégico y escaso.
Además, el tratamiento de este proyecto de modificación parcial del CUR coincide con la propuesta (bienvenida) de la Secretaría de Desarrollo Urbano del GCABA de proceder a la actualización del PUA, que va a implicar, seguramente, la necesidad de estudiar un nuevo Código Urbanístico que responda a los lineamientos del PUA actualizado.
La razón entonces de esta propuesta de modificación del CUR surge probablemente como consecuencia de las dificultades prácticas que fueron evidenciándose en su aplicación, particularmente en las parcelas cercanas a las esquinas, por la eliminación de las troneras. Otro punto importante es la incorporación de propuestas de algunas nuevas normativas referidas a las intervenciones en el patrimonio edificado.
2. TÍTULO 6. EDIFICABILIDAD Y TEJIDO URBANO.
TRONERAS
La principal modificación, que consideramos positiva, es la restitución de las troneras establecidas originalmente en el Código de Planeamiento Urbano para asegurar el acceso al Centro Libre de Manzana en las parcela situadas a a menos de 34 metros de las esquinas.
En el CUR aprobado, se generaba el concepto de Edificio Consolidado, y se establecían normativas de retiros con respecto a posibles edificios consolidados en las esquinas y otras normativas de difícil interpretación.
En este proyecto, se restituyen las troneras y se mantienen las normativas con respecto a los edificios consolidados.
ACCESO A LAS TERRAZAS
Las terrazas verdes, propuestas dentro del Compromiso Ambiental del CUR, eran difícilmente accesibles, dado que no se podía conformar caja de escalera.
Sería necesario permitir el acceso a las terrazas verdes por medios mecánicos para permitir su uso y mantenimiento, y para cumplir con la ley de accesibilidad.
ALTURA MÁXIMA DE LA USAM
Es conveniente fijar una altura máxima para las USAM que permita, como en las otras Unidades de Sustentabilidad, una cantidad precisa de pisos.
COMPLETAMIENTO DE TEJIDO
Dado que uno de los conceptos básicos del CUR es la disminución de las medianeras vistas, es necesario asegurar el completamiento de tejido en todos los distritos, incluidas las APH. y para todas las Unidades de Sustentabilidad.
No se encuentra una debida justificación a por qué se mantiene la limitación de las alturas en los enrases en las USAB 1 y 2 (que pueden aumentar su altura hasta el doble de su altura original). De esta manera, si el edificio lindero tiene mayor altura, se mantiene parte de la medianera expuesta, lo que es contradictorio con los principios del CUR.
PLANO LÍMITE EN LAS URBANIZACIONES DETERMINADAS
En las Urbanizaciones Determinadas, se propone que se permita establecer los retiros de las Unidades de Sustentabilidad más próximas.
Esta normativa no es conveniente, porque cada Urbanización Determinada tiene normas específicas aprobadas por ley y consensuadas con los vecinos que no debieran modificarse arbitrariamente.
ESTACIONAMIENTOS EN EL CENTRO LIRE DE MANZANA
Frente a las propuestas que plantean que se permita ocupar con subsuelos para cocheras el Centro Libre de Manzana, más allá de la Línea Interna de Basamento, proponemos que se mantenga el texto original del CUR, para ser consecuentes con el Compromiso Ambiental, principio básico del CUR.
Si el comitente lo proyecta para cumplir con la cantidad de cocheras establecidas en el Código, se lo podría exonerar de dicho cumplimiento.
BICICLETAS
Vivimos en una sociedad en proceso de cambios culturales rápidos.
El transporte en bicicleta es sustentable y se ha multiplicado durante la pandemia. La Ciudad de Buenos Aires es una de las grandes ciudades donde se ha desarrollado más rápidamente este medio de transporte.
En consecuencia, proponemosmantener la obligatoriedad de lugares de estacionamiento para bicicletas en los edificios, aunque podrían revisarse las superficies por módulo con otra disposición posible del guardado.
3. TÍTULO 9. PATRIMONIO.
ARTICULO 10º.
Sustitúyase del Título 9 “Protección Patrimonial e Identidad”, del Código Urbanístico aprobado por Ley Nº 6.099, los Artículos 9.1.2.1.; 9.1.3.2.2. y 9.1.4. por el texto que a continuación se detalla:
9.1.2.1 Procedimiento para la catalogación y revisión del catálogo:
El procedimiento de Catalogación se inicia por el Poder Ejecutivo, de oficio o a petición de parte del Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales o por el Poder Legislativo. La inclusión de edificios en el Catálogo se realiza por el Poder Legislativo. El Poder ejecutivo llevará un registro de los edificios catalogados.
El Poder Ejecutivo podrá incluir de forma precautoria edificios en el Registro de Edificios Catalogados. Una vez incorporado precautoriamente en el Registro el Poder Ejecutivo deberá remitir el proyecto de Ley al Poder Legislativo.
La inclusión precautoria en el Registro de Edificios Catalogados caducará en los siguientes casos: cuando sea revocada por vía recursiva –a través de adjudicación del recurso por parte de DGIUR (o explicar el mecanismo recursivo) o en caso de pérdida del estado parlamentario del expediente remitido al Poder Legislativo según los plazos ordinarios.
Una vez incluido en el Registro de forma precautoria el organismo competente solo podrá autorizar obras de intervención y puesta en valor que se condigan con grado de protección correspondiente hasta tanto se resuelva la incorporación al Catálogo o se desestime la inclusión precautoria.
La revisión del catálogo sólo podrá ser dispuesta por el Poder Legislativo.
No se podrán catalogar edificios ubicados en vías sujetas a ensanche o apertura.
9.1.3.2.2.: Protección Especial Edilicia.
“Se protegerá el edificio según su nivel de Protección y en la parcela aquellos elementos, tanto paisajísticos como ornamentales (piezas aisladas no edilicias), que constituyan al conjunto patrimonial. Las protecciones edilicias se clasifican en los siguientes niveles:
a. Protección integral: Se encuentran afectados a este nivel aquellos edificios de interés especial cuyo valor de orden histórico-cultural y/o arquitectónico los han constituido en hitos urbanos, que los hacen merecedores de una protección integral. Protege la totalidad de cada edificio conservando todas sus características arquitectónicas y sus formas de ocupación del espacio.
b. Protección estructural: Se encuentran afectados a este nivel aquellos edificios de carácter singular y tipológico que, por su valor histórico-cultural, arquitectónico, urbanístico o simbólico caracterizan su entorno o califican un espacio urbano o son testimonio de la memoria de la comunidad.
Protege el exterior del edificio, su tipología, los elementos básicos que definen su forma de articulación y ocupación del espacio, permitiendo modificaciones que no alteren su volumen.
c. Protección cautelar: Se encuentran afectados a este nivel los edificios cuyo valor reconocido es el de constituir la referencia formal y cultural del área, justificar y dar sentido al conjunto.
Protege la imagen característica del área previniendo actuaciones contradictorias en el tejido y la morfología.
Los edificios afectados con catalogación nivel cautelar podrán utilizar el Fondo libre de manzana y línea de frente interno siempre y cuando la manzana no este consolidada, ni perjudique la iluminación y ventilación de los linderos. Estas ampliaciones no serán visibles desde la via publica.
No se dará curso a solicitudes de demolición total de edificios incluidos como propuesta o en forma definitiva en el catálogo respectivo. Los titulares de inmuebles que demolieren transgrediendo esta norma serán pasibles de las sanciones del Régimen de Faltas de la Ciudad de Buenos Aires. Los mismos solo podrán construir hasta un máximo equivalente al 70% del volumen destruido, siempre y cuando este valor no supere el 70% de la capacidad edificatoria correspondiente. En caso de denuncia sobre peligro de derrumbe éste deberá ser verificado por la Defensa Civil que evaluará el peligro y determinará la necesidad de demolición total o parcial, debiendo informar en forma inmediata al Organismo Competente, el que intervendrá en todos los casos, salvo si se tratare de extrema urgencia o gravedad que impida su participación.
Cualquier intervención edilicia y/o en el espacio público, localización de usos, instalación o cambio de iluminación, anuncios y toldos en predios de propiedad privada o pública que posean alguna forma de protección especial edilicia requerirán una presentación previa ante el organismo competente para su visado.
Para cada nivel de protección edilicia se admiten los grados de intervención señalados en el punto 3.2 Protección Patrimonial del Código de Edificación.”
9.1.4.: Proximidad de Edificios Catalogados.
“En parcelas adyacentes a edificios catalogados deberá consultarse al organismo
competente en lo que respecta al tratamiento de volúmenes a construirse, fachadas, medianeras y contexto patrimonial. Cuando corresponda, se ajustará a lo establecido en el artículo 3.6 “Normas de edificabilidad” del Anexo II.
En los edificios con protección cautelar, estén retirados o no de la línea municipal, se podra edificar utilizando la altura del distrito retirándose cuatro metros de la fachada del inmueble catalogado. En estos casos se podrá compensar este retiro utilizando la LFI y el Fondo libre de manzana.
4. PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS.
La puesta en práctica de un nuevo Código y el proyecto de modificación, así como las propuestas relativas a edificios en las APH o edificios catalogados generan dudas entre los matriculados sobre los proyectos nuevos.
Además, los trámites administrativos, independientemente de su contenido, suelen demorar mucho tiempo.
PROPUESTA
1. Generar entre las organizaciones profesionales y la Secretaría de Desarrollo Urbano un procedimiento de consulta de los proyectos presentados y un convenio sobre la duración de los trámites de aprobación de expedientes.
2. Una mesa de consulta que atienda a los profesionales en las distintas etapas del proyecto, con días y horas prestablecidos.
3. Acotar el tiempo de respuesta a las subsanaciones solicitadas por TAD al mismo tiempo que se fija para la respuesta a la subsanación.
